Les quartiers à usages mixtes : l’essence même des villes

Les quartiers mixtes sont plus que jamais présents et nécessaires dans nos villes. Ce concept de quartiers à usages mixtes s’inscrit dans une logique de smart city (ou ville intelligente) : il semble même en être un précepte ! L’innovation est au cœur de la smart city et même du smart building (ou bâtiment intelligent) puisque les professionnels du monde immobilier et les pouvoirs publics doivent sans cesse se réinventer en proposant des quartiers de plus en plus intelligents et optimisés pour satisfaire les besoins et les demandes grandissants des habitants en lien avec leurs nouveaux modes de vie ! D’autres contraintes peuvent aussi expliquer toutes ces transformations urbaines : les questions d’urbanisme et d’environnement prennent de plus en plus de place comme nous allons le voir !

Qu’est-ce que la mixité dans nos villes ?

Le concept de mixité lorsque l’on parle de quartiers s’avère bien plus large et varié que ce que l’on pourrait penser. Le terme « mixte » peut s’appliquer à un quartier, à une rue ou bien à un immeuble. On distingue alors plusieurs termes : la mixité horizontale et la mixité verticale.

Comme vous pouvez vous en douter, le terme « horizontal » est utilisé pour parler des rues et des quartiers quand le terme « vertical » parle lui des immeubles, logique !

Le développement des activités dans un même endroit entraîne forcément une mixité d’usages à long terme. C’est d’ailleurs une condition intrinsèquement liée à l’idée de vie urbaine : sans mixité d’usages et d’activités, il n’y aurait aucun quartier à proprement parlé !

Le concept même de mixité s’oppose au concept de « ségrégation des activités », qui a tendance à strictement séparer l’habitat, l’entreprise et le commerce. Il est très rare de nos jours de voir de nouveaux quartiers émerger dans cette logique de ségrégation des activités : les modes de vie changent trop rapidement et il est désormais impensable (pour une grande majorité des habitants) de s’installer dans un quartier si restreint et fermé.

Les avantages

Un quartier mixte améliore considérablement la vie quotidienne. Quand il était avant nécessaire de prendre sa voiture pour aller faire quelques courses et aller acheter sa baguette, il est désormais très facile dans ce type de quartier de tout faire d’un coup : je sors du travail, je passe à la boulangerie et ensuite au supermarché ou chez le petit marchand de fruits et légumes du coin pour acheter les quelques aliments qui me manquent pour la recette de ce soir.

Cela facilite la vie, mais ça a aussi forcément un impact économique positif sur les commerces locaux ! Ils ont désormais deux fois plus de clientèle : les habitants du quartier mais aussi tous les travailleurs des entreprises alentours : c’est tout un écosystème qui prend vie et qui permet un développement positif ! On consomme de plus en plus local en favorisant les circuits courts, et ce type de quartier répond parfaitement à cette demande ! Le « consommer local » est ainsi facilité !

Si on va plus loin, l’enjeu de ces quartiers est même écologique : car qui dit moins de déplacements en voiture dit moins de pollution et un environnement plus sain ! L’écoresponsabilité est un vrai enjeu, et le développement des quartiers à usages mixtes soutient cet engouement pour un environnement plus sain.

Il y a aussi un côté humain qui est inconsidérablement mis en avant grâce au développement de ces quartiers. Plus de possibilités de rencontres et d’échanges ! Le lien social prend une place de plus en plus importante dans les villes, surtout depuis la crise de Covid-19 durant laquelle les liens sociaux ont été mis de côté pendant des mois voire plusieurs années. Le manque de relations sociales s’est lourdement fait ressentir et il semble désormais impensable de développer des quartiers ou immeubles sans penser au bien vivre ensemble. Le partage, le respect et les rencontres sont au centre des préoccupations des constructeurs, promoteurs, commerçants et finalement habitants de ces nouveaux quartiers et villes de demain (mais aussi d’aujourd’hui) ! La mixité sociale est enfin une priorité et tous les groupes sociaux peuvent plus facilement se rencontrer !

La « ville du quart d’heure » est un très bon exemple pour illustrer tout cela ! C'est un idéal de ville largement revendiqué par Carlos Moreno, figure emblématique de la ville intelligente.

Cette vision idéaliste propose et soutient une organisation des villes parfaite : les habitants devraient avoir accès à tous les services essentiels du quotidien à moins de 15 minutes (que ce soit à pied ou à vélo) de leur habitation. Une telle organisation des villes permettrait ainsi de : faciliter la vie, créer plus d’interactions sociales, augmenter le nombre de sorties culturelles et bien entendu d’avoir de meilleures retombées économiques au niveau local.

La « ville du quart d’heure » répond aux 6 besoins principaux des villes urbaines : habiter (avoir un logement), travailler (aller au bureau), s'approvisionner (faire ses courses alimentaires), se soigner (se rendre à l’hôpital, à la clinique, ou en pharmacie si besoin), s'éduquer (aller à l’école, au collège…), s'épanouir (pouvoir profiter d’un vaste choix de loisirs). Ainsi, les habitants de cette ville idéale devraient pouvoir satisfaire tous leurs besoins facilement !

Quelles sortes de mixité dans un même quartier ?

Il faut différencier les deux types de mixité quand on parle de quartier. Il y a parfois une mixité dite « complète » comme un centre-ville par exemple qui regroupe ici toutes les activités possibles, mais on peut aussi parler de mixité « modérément » mixte. Ici, on utiliserait ce terme plutôt pour parler de rues résidentielles ou de quartiers d’affaires qui auraient d’autres activités à proposer de façon ponctuelle uniquement. Mais dans les villes d’aujourd’hui, cela est de plus en plus rare.

Les bâtiments, comme dit précédemment, fonctionnent en mixité verticale. Ils ont désormais plusieurs activités : le résidentiel avec des habitations ; le tertiaire avec des bureaux mais aussi du commerce avec des magasins en pied d’immeuble ! Ils sont l’exemple même d’une mixité d’activités réussie. Cela fait d’ailleurs penser au principe du coliving ! Je vous invite à lire notre article sur ce sujet si vous voulez en savoir plus.

Rentrons plus en détail dans chaque type de mixité qui existe aujourd’hui :

L’immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel réfère à l’immobilier à usage de résidence, d’habitation. Il peut s’agir de résidence principale ou bien de résidence secondaire.

La résidence principale est un logement où une personne réside normalement quotidiennement. Cette résidence est supposée être l’adresse officielle postale de la personne et de sa famille. Cette habitation se situe au centre des intérêts personnels et professionnels de la personne en question. Aux yeux de la loi, il n’est pas possible d’avoir plusieurs résidences principales. Notez qu’il en existe plusieurs sortes : une maison individuelle, un appartement, un logement de fonction, un mobil-home et même une péniche !

La résidence secondaire, elle, est un logement utilisé occasionnellement : pour les week-ends, pour les vacances scolaires ou autres déplacements (professionnels parfois mais surtout personnels). Ici, on parle plutôt d’un logement de « loisir », que l’on utilise pour sortir de son quotidien et s’évader. Notez que tous les logements meublés à visée locative pour des séjours touristiques sont considérés comme des résidences secondaires !

Au sein des quartiers à usages mixtes, l’immobilier résidentiel tient une place importante. Quand la journée de travail est terminée, ce sont les habitants qui vont faire marcher les commerces (le soir et les week-ends). Le résidentiel permet d’assurer une vie quotidienne et assure aussi le développement économique sur le long terme. Le marché de l’immobilier tient toujours une place importante dans le cœur des Français, même s’il est compliqué d’acquérir un bien ces dernières années à cause notamment de la crise économique.

Selon l’étude « Panorama du marché Résidentiel en France » réalisée par JJL, au 1er semestre 2022, plus de 3,7 milliards d’euros ont été investis en immobilier résidentiel, même si les chiffres sont en baisse de 18% comparé à 2021. Le marché de l’ancien se stabilise (avec un nombre de ventes atteignant les 1,2 millions jusqu’en mai 2022). Le marché du neuf quant à lui connaît une certaine stagnation, ce qui devrait plus ou moins se poursuivre en 2023. D’après Nexity cette fois-ci, les prix devraient encore augmenter durant les prochains mois sur le marché français d’environ 3%, diminuant encore un peu plus les transactions immobilières.

L’immobilier d’entreprise (ou immobilier tertiaire) :

Aussi appelé immobilier professionnel, il regroupe les bâtiments construits à usages de bureaux ou de commerces : on entend par là magasins, restaurants, entrepôts, parkings privatifs, terrains… Il y a donc une petite distinction à faire ici, entre l’immobilier d’entreprise et l’immobilier commercial. Ce sont finalement tous les biens liés aux métiers de services !

Selon Nexity, l’immobilier tertiaire concerne surtout en France 10 métropoles : le Grand Paris, Lyon, Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse, Grenoble, Rennes et Strasbourg. « Cet immobilier d’entreprise est constitué à 75% de bureaux d’entreprise, de 15 à 20% de commerces, puis d’hôtels, de résidences pour personnes âgées, d'hôpitaux, de stades ».

Le marché de l’immobilier tertiaire en France représente 26,7 milliards d’euros en 2021, ce qui représente une baisse de 8% par rapport à 2020 selon BNP Paribas Real Estate. Voici comment se répartit avec précision ce marché : 59% des investissements en immobilier d’entreprise (ou bureaux), 25% pour les actifs industriels, 12% pour les commerces et 4% pour l’hôtellerie.

Comparé à l’immobilier résidentiel, le tertiaire, lui, permet plutôt de faire vivre un quartier au quotidien, surtout en journée. Pensez aux travailleurs qui arrivent le matin sur leur lieu de travail et qui s’arrêtent acheter le petit déjeuner à la boulangerie, ou qui sortent manger au restaurant le midi avant d’aller faire quelques courses le soir avant de prendre la route. C’est bien cet immobilier tertiaire qui fait vivre un quartier en semaine, même si les choses changent le week-end ! Les deux genres d’immobilier semblent intrinsèquement liés pour avoir une belle cohésion et une vie de quartier épanouie !

D’ailleurs, il est de plus en plus fréquent de voir des immeubles qui mélangent à la fois des bureaux et des commerces en pied d’immeuble. Tout comme il existe de plus en plus d’immeubles avec à la fois du résidentiel, des bureaux (ainsi que des espaces de coliving et de partage) et des commerces là aussi en pied d’immeuble ! Cela fait partie des nouveaux quartiers et s’inscrit parfaitement dans une logique de smart building et de smart city !

Le saviez-vous ? Grâce à son application, Idealys s’engage dans cet immobilier résidentiel en proposant des réductions et autres avantages aux utilisateurs grâce à ses partenariats avec des commerces locaux à travers son service « Ma Communauté » !

Le développement des écoquartiers

Le développement et la transformation des quartiers tels que nous les connaissons se sont organisés au fur et à mesure pour répondre aux besoins croissants et changeants des populations urbaines. Tout avoir à proximité, facilement et rapidement. Mais face aux enjeux environnementaux qui sont plus que jamais préoccupants et centraux dans nos sociétés, les quartiers tendent encore et toujours à évoluer !

On voit apparaître de plus en plus d’écoquartiers. Un écoquartier, c’est un quartier qui est construit dans le but de réduire le plus possible son impact sur l’environnement tout en respectant une logique de développement durable. Nous avons déjà rédigé un article sur ce sujet, si vous voulez en savoir plus, je vous invite à cliquer ici. La démarche d’écoquartier s’inscrit dans tous les types de projets immobiliers : dans le neuf, la rénovation, le renouvellement urbain… que ce soit rural ou urbain.

Un référentiel écoquartier a été créé en 2012 afin de bien encadrer ce terme. La charte des 20 engagements (rédigée spécialement dans ce cadre) se découpe en 4 dimensions : démarche et processus ; cadre de vie et usages ; développement territorial et enfin environnement et climat. Comme vous pouvez le remarquer, 3 des dimensions reprennent les trois piliers du développement durable. « Cadre de vie et usages » renvoie au pilier social ; « développement territorial » renvoie au pilier économique et enfin « environnement et climat » renvoie au pilier environnemental / écologique !

Voici les engagements retenus en fonction des dimensions :

1. Démarche et processus :

Concevoir un projet prenant en compte les besoins de tous et les particularités du territoire ;
Mettre en œuvre une gouvernance et un pilotage adapté ;
Associer les habitants et usagers ; 
Développer l'approche en coût global ; 
Evaluer, mesurer l'impact et améliorer en continu.

2. Cadre de vie et usages : 

(Re)Faire le quartier avec l'existant ; 
Favoriser le vivre ensemble, la solidarité, l'inclusion ; 
Assurer un cadre de vie favorable au bien-être et à la santé ; 
Concevoir un projet alliant qualité urbaine, paysagère et architecturale ; 
Valoriser le patrimoine, l'histoire et l'identité du site. 

3. Développement territorial : 

Contribuer à une transition économique, régénérative, sociale et solidaire ; 
Favoriser la proximité et la diversité des fonctions ; 
Optimiser l'utilisation des ressources et développer les filières locales et les circuits courts ;
Encourager les mobilités durables et actives ; 
Assurer une transition numérique responsable au service de l'aménagement durable.

4. Environnement et climat : 

Renforcer la résilience face aux changements climatiques et aux risques ; 
Contribuer à l'atténuation du changement climatique en favorisant la sobriété et les énergies renouvelables ; 
Réduire, recycler, valoriser les déchets ; 
Préserver, gérer et restaurer la ressource en eau ; 
Préserver et restaurer les sols, la biodiversité, les milieux naturels.

Le référentiel écoquartier ne cesse d’évoluer et de s’adapter aux besoins de nos villes et de ses habitants. Voici le référentiel 2023 si vous voulez le consulter. Les écoquartiers n’ont pas fini de nous surprendre et de se développer, ils finiront par faire partie intégrante des villes d’ici peu !

Le saviez-vous ? Idealys s’engage dans une démarche responsable en créant la RSH ! La Responsabilité Sociétale de l’Habitat ! Ou comment adapter la RSE à l’habitat et à la vie d’immeuble pour plus d’impact environnemental. Restez connecté pour en apprendre plus très bientôt !